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失敗しない賃貸経営①賃貸経営におけるリスク「中古ワンルームマンション」の場合

どうも不動産職人です。

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初めての投資に首都圏での中古ワンルームマンションをオススメすることが多いですが、それはリスクが低い投資であると考えてるからです。

首都圏の中古ワンルームマンションであれば、駅徒歩10分の好立地にも買うことが出来ますし、築年数もある程度経っているので価格も安定しており、家賃の下落も落ち着いています。

又、地方と比べると賃貸需要も旺盛で比較的賃料も高めに取れるのも魅力です。

賃貸経営における一番のリスクである空室リスク。

私がオススメする中古ワンルームマンションであれば、空室率も5%以内で運用することが出来ます。

そのため、これまで失敗したと言われるお客様はいないと自信を持って言える訳です。

しかし、賃貸経営におけるリスクは空室だけではありません。

今回は、賃貸経営におけるリスク「ワンルームマンション」の場合についてお話します。

中古ワンルームマンション投資とは

では、中古ワンルームマンション投資とはいったいどういう投資なのでしょうか。

資金的に余裕があり、融資を受けることが出来るのであれば、一気に規模も拡大出来るアパート投資の方が収益性も高く有利と言えるでしょう。

しかし、いきなり大きな投資をするのは怖い、自己資金があまりないといった方も多く、弊社ではまずは中古ワンルームマンション投資を行っていただき不動産投資の勉強をすることをオススメしています。

中古ワンルームマンション投資はどんな投資?

築年数の古い中古ワンルームマンションを購入し、入居者に貸すことで賃料収入を得ることで、長期的に資産を形成していく投資です。

首都圏の20㎡前後のユニットバスのワンルームマンションであれば、立地の良いところで800万~1500万程度で購入することが出来ます。

購入時の諸経費は約10%程度、運営費は25%程度。

基本的には、金融機関から融資を受け、賃料で返済を行っていくことになり、運営費を払ってしまうとキャッシュフローは年間10万円程度とほとんど残りません。

元本部分がストックされ、売却時に現金化

そのため、キャッシュフローが出ないなら投資する意味があるの?

それなら株式投資をしておいた方がいいのではと考える方も多いでしょう。

しかし、金融機関への返済のうち、返済期間にもよりますが元本の返済分があります。

例えば、金額1,000万円 期間30年 金利3%で融資を受けたとします。

月々42,160円×12か月=505,920円が年間の返済額となります。

このうち、約208,000円程が元本部分に当たります。

10年間保有したとすると元本部分の返済は、240万円程度進むことになり、10年後に売却したとするとこの240万円分が現金化されることになります。

月々のキャッシュフローは少なくても、資産は形成されていっているという訳です。

中古ワンルーム投資におけるリスク

中古ワンルームマンション投資について、ある程度理解したところで、次に中古ワンルームマンション投資におけるリスクについて勉強していきましょう。

賃貸経営におけるリスクで共通するものは、空室リスク、滞納リスク、修繕のリスク、他には金利上昇のリスク、事故死や自殺など心理的瑕疵につながるリスクなど色々とあります。

中古ワンルームマンション投資には、他に管理費、修繕積立金の上昇リスク、管理状況の悪化による資産価値の低下などのリスクがあります。

賃貸経営におけるリスク

不動産投資は比較的安全な投資と言われていますが、やはりリスクは存在します。

賃貸経営における主なリスクについては、

・空室リスク
入居者の退去により、収入が得ることが出来なくなり、長期化するとローンの返済にも影響が。

・滞納リスク
入居者の離職や転職など経済状況が変わった際に滞納は起こりやすく、空室同様収入を得ることが出来なくなり、居座っている間は新たな募集も出来ないなど問題も多い。
最終的には法的処置を取って追い出すことも。

・修繕のリスク
中古物件であれば、設備が古くなり、故障や交換の必要がある。
ある程度計画的にメンテナンスをしないと大きな出費に。

金利上昇のリスク
経済状況や金融政策などにより金利は上下する。
現在は低金利政策のため、長期間低金利が続いているが、今後上昇が予想され、変動金利の場合は支払い金利が高くなり、経営を圧迫する恐れがある。

心理的瑕疵によるリスク
自殺や事故、強盗などが起こり、次に住む人が心理的に嫌だと思う事例については、入居者に説明責任があるので、入居付けが難しく、家賃を大幅に下げるなど経営に大きな打撃になる。

不動産投資においては、こういったリスクを自分の努力である程度コントロールできます。

例えば、空室リスクを下げるために空室対策を行う、滞納リスクを抑えるために家賃保障会社を使う、修繕のリスクは設備の耐用年数などを計算しそれに合わせて積み立てるといったことが出来ます。

早めの対策をすることでトータルで見ると出費を抑えられることも多いので、計画的にリスク対策を行うと良いと思います。

中古ワンルームマンション投資特有のリスク

マンションの場合は、管理組合に支払う管理費や修繕積立金があり、築年数が古くなればなるほど修繕積立金などは上がるリスクがあります。

又、修繕積立金が貯まっていないと建物の修繕にお金を掛けられず、建物の資産価値が下落するリスクも。

購入前に重要事項調査報告書を入手し、状況を必ず確認するようにしましょう。

修繕積立金の上昇するリスク
マンションの場合は、管理組合が主導で建物の大規模修繕など長期修繕計画を立てます。
しかし、自主管理のマンションだとそこまで細かくしておらず、日々の修繕積立金が安い方が良いということで安くしているなど、計画的に修繕積立金を貯めることが出来ていない場合があります。
そうなるといざ外壁工事や屋上の防水工事、エレベータの交換といった大金が必要な場合にお金がないということになります。
そうなると臨時聴取するか修繕積立金を値上げするしかありません。

特に収益物件として買うのであれば、修繕積立金が上がると運営費が上がるので収益にもろに影響が出ます。

これを避けるためには、重要事項調査報告書を事前に入手することです。

重要事項調査報告書には、管理費、修繕積立金の月々の支払い、修繕積立金がいくら貯まっているか、値上げの予定、修繕の履歴などが記載されていますので、これらをきちんと確認するだけでリスクは避けることが出来ます。

建物の資産価値が下落するリスク
修繕積立金が貯まっていないマンションであれば、満足なメンテナンスが出来ません。

建物は、コマメにメンテナンスを行うと老朽化を防げますが、ほっておくとドンドン老朽化していきます。

そうなると建物の資産価値は大きく下落してしまいます。

収益物件の場合は、いくら運営期間中に大きく利益を上げても、売却時に大きく損をするとトータルでマイナスということも。

そのため、収益物件を購入する際は、建物の管理状況はきちんとしているマンションを買わないといけません。

リスクをコントロールし収益アップ

不動産投資も投資なので、やはりリスクはつきもの。

しかし、不動産投資におけるリスク、空室リスク、滞納リスク、修繕のリスクなど多くは自分の努力でリスクを下げることが出来ます。

不動産投資では、賃貸経営におけるリスクを減らすことで収益は大きくアップし、安定した運営が可能になります。

リスク対応をきちんと行ってくださいね。

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