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【日経ニュース】マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく 、資産価値の低下&自主管理は厳しく

 

  どうも不動産職人です。
 

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 私のマンションは管理会社を使っておらず管理組合が自主管理しています。役員は毎年号室の縦割りで持ち回りしていて、今年は私のラインが役員の年でした。 

 

正直高齢化が厳しく、我が家は会計を担当していたのですが、来年の引継にあたって会計ソフトの使い方を教えるのも一苦労。 

 

そして、私のマンションの築年数は昭和54年築なので建てられてから38年経ってます。  

 

今回日経新聞で話題になった修繕積立金に関しては、億以上貯まっており今のところ安心ですが、築年数の古いマンションでは修繕積立金が貯まっていないケースも多く、所有者も高齢化しており、収入が少なく修繕積立金を上げるのが非常に難しいようです。

なぜ修繕積立金が必要なのか  

マンションの運営においては、10年~15年に一度といった感じで、屋上防水工事や外壁工事や給水管切り替え、マンションによってはエレベーターの交換などが必要です。

 

こういった工事をする為に、マンションの管理組合は計画的に修繕積立金を集めています。

 

しかし、自主管理をしている管理組合やマンションを購入しやすくするために最初管理費、修繕積立金を抑えているマンションでは、修繕積立金を安く見積もっており、大規模修繕に必要な金額が貯まっていないケースが多いようです。

マンションの大規模修繕にはどれくらいの金額が掛かるか

では、修繕積立金はどのくらい貯まっていたら安心なのでしょうか。
 
それはマンションの規模や大規模修繕の実施状況、築年数などによって変わります。
 
築年数が古くても、計画的に10年~15年くらいの周期で大規模修繕を行っているマンションであれば、毎回その金額貯まっていれば同じような金額が貯まるように修繕積立金を集めていけばよいですが、修繕積立金が貯まらず中々大規模修繕が実施できていないとなると修繕個所も多く、通常の1.5倍から下手すると2倍くらいは必要になります。
 
大規模修繕で必要な金額の目安
 
国土交通省平成23年4月にまとめた「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、
 
専有床面積あたりの修繕積立金の額の目安は、
 
15階未満の建物でひと月あたり178~218円/㎡、
 
20階以上の建物では206円/㎡と記載されています。
 
仮に200円/㎡を目安とすると、専有床面積が80㎡の住戸なら月に1万6,000円程度を支払うことになります。
 
我が家は55㎡なのですが、現在は管理費6,500円と修繕積立金6,500円の計13,000円。
 
この間、高齢化に伴って認知症を発症している人がいるなど役員出来ない人も増えてきており、自主管理をやめて管理会社にそろそろ委託しようという話も出ましたが、管理費が上がるのなら厳しいという意見も多く、やはり管理費・修繕積立金の値上げは高齢者の多いマンションでは非常に難しいというのを実感しました。
 

中古マンションを買うときは、大規模修繕履歴と修繕積立金額のチェックを

私は収益マンションの売買をしているので、購入してもらうとき大規模修繕履歴と修繕積立金額のチェックは当然します。
 
仮に修繕積立金額が少なくても、直近に大規模修繕しているなら次回の大規模までに修繕積立金貯まるかを計算します。
 
計算は簡単で、戸数×修繕積立金×12か月で毎年どれくらい増えるか計算し、次の大規模修繕までにどのくらい貯まるかを出します。
 
実際には、緊急の案件などあって多少のずれは出るかもしれませんが、およその予想ができるでしょう。
 
しかし、問題なのは大規模修繕を長い間しておらず、修繕積立金もあまり貯まってない物件です。
 
緊急の案件にはチョコチョコ対応して何とか修繕していますが、外壁工事や屋上防水などの大型工事をする費用が捻出できない物件は、建物の老朽化が進みます。
 
そうなると資産価値の低下が進み、所有者にもデメリットが。
 
それを改善する為に大規模修繕を行うには、修繕積立金を臨時で徴収するか、値上げすることになります。
 
しかし、この修繕積立金の値上げは本当に難しい。
 
積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要だ。管理規約を変える増額は所有者の4分の3以上の同意がいります。
 
収益ワンルームマンションだとまだお金に余裕がある人が多いので何とかなるのですが、高齢者の多いファミリーマンションではまず出来ないと言っても良いでしょう。
 

修繕積立金の貯まっていないマンションの対応は

では、修繕積立金が貯まっておらず、値上げが出来ないマンションはどうすれば良いでしょうか。
 
無駄な工事を抑える努力もしないといけませんが、大規模修繕ができないとマンション老朽化の速度が上がって、景観悪化や防災機能の低下を招き、所有者のレベルダウンが予想されます。
 
そうなると生活環境は悪化し、地方の利便性の悪いマンションの中にはゴーストタウン化しているところもあります。
 
そうなると売りたくても売れない。
 
今後問題になってくるのは、タワーマンションの大規模修繕。
 
まだ実績がほとんどなく、どれくらい費用が掛かるかわからないので、今の修繕積立金額が適正化どうかわからない状況です。あまり安い場合は大幅な値上がりを覚悟しておく必要があります。
 
今住んでいるマンションの状況を確認し、出来る範囲で改善していくしかありませんが、新たにマンションを購入される方は大規模修繕履歴と修繕積立金額の確認は十分に行って購入してください。
 
  
 
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