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不動産投資のはてなやお悩みを解決!不動産投資の裏側を暴露!

2040年には東京では単身世帯が48%!今後の不動産投資戦略を不動産コンサルタントはこう見る!

どうも不動産職人です。

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私も20代後半までは結婚せずに独身で生涯を終えたいと思っていましたが、今の妻と出会い8年間猛アタックを受け続け、30才を区切りに結婚しました。

今では娘2人にも恵まれましたが、生来の独りよがりな性格のため今ポツンと一人になってもそれなりに生きていくのかなとも漠然と思ってます。(かといって夫婦仲が悪いというわけでも子供に虐げられているわけではないのですが)

その当時から年金問題や家族を持つのは負担が大きいなんてことを考えて、俺には家族を背負う甲斐性はないなと思っての独身主義でした。

当時はまだ結婚せなあかん風潮が強く周囲の理解は皆無でしたが、ようやく時代が追いついたのかなとか思っています。

が、2040年、20年後には東京で約半分の世帯が一人暮らしと何か日本大丈夫なんかと思います。

これを見越した不動産投資戦略を考えていかないと今収益を生んでいる物件も将来は負動産になるかもしれません。

不動産職人が思う独身が多い理由

独身が増えた理由のひとつは、趣味などの多様性で結婚以外の選択肢が増えたことになると思います。

これまでは人との出会いは学校か職場、たまに合コンや紹介といったところでしたが、今ではSNSで自分のしたい趣味のサークルなんかを簡単に見つけることが出来ます。

なので、別に家族を作って束縛されるよりは、おひとり様上等!という人が増えるのも仕方がないと思います。

そして、もう一つは若者の所得の低さ。最近でこそ就職戦線も人手不足で売り手市場ですが、私から10年年下くらいの人たちは就職氷河期で正社員じゃない非正規で働いている人が多く、所得が300万未満ととてもじゃないけど一人で生活していくのがやっと。

本来は若者にもっとお金や夢を与えて結婚して日本の為に子孫を増やすんだということを政府は考えないといけないと思うのですが、票集めのために老人にばっかりお金を使うのでこんなことになってます。

更にこれから増えるであろう単身世帯は、今回の統計でもわかるように高齢者です。

高齢者になって夫婦二人で住んでいたのに、どちらか一人に先立たれ単身に。

これはある意味仕方ないですが、特に女性は一人になってからも長生きされる人が多いというので、そういった方たちが増えていくということです。

そして、2040年には全国平均でも38%、東京では48%、神奈川や北海道、京都、大阪といった都心部では40%を軒並み越えます。

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単身世帯か、高齢者を含めたファミリー世帯かのどちらを狙う

毎日新聞の記事によると

国立社会保障・人口問題研究所は19日、2040年までの都道府県別世帯数の推計結果を公表した。40年には、全世帯に占めるひとり暮らし世帯の割合が全都道府県で30%を超え、東京、神奈川、京都、大阪など8都道府県では40%を上回る。全国平均は39.3%で、最も高い東京は48.1%に達する見通しだ。少子高齢化の進展に加え、都市部に若者が集中して未婚化が進んでいることが主な要因だ。

 推計は5年ごとに公表され、今回は15年の国勢調査に基づいて実施。団塊ジュニア(1971~74年生まれ)が65歳以上になる40年までを対象とした。

 総世帯数は15年の5333万世帯から40年の5076万世帯まで減少するが、ひとり暮らし世帯は1842万世帯から1994万世帯に増加。この間、ひとり暮らし世帯の増加率は埼玉や千葉、神奈川の都市部を抱えた県で12~20%と大きい。

 ひとり暮らしのうち65歳以上の高齢者の世帯は15年の625万世帯(11.7%)から40年には896万世帯(17.7%)に増加。全体に占める割合を都道府県別にみると、40年は北海道、大阪、愛媛、高知など8道府県で20%を超える。75歳以上のひとり暮らし世帯は40年に512万世帯(10.1%)に。都道府県別では、29道府県で10%を超える。鹿児島(14.8%)や高知(13.9%)、秋田(13.3%)、宮崎(13.2%)の各県などが特に高い。

 一方、家族のいる人も含めた高齢世帯(世帯主が65歳以上の世帯)も増え、全体に占める割合は15年の36%から40年には44.2%に。若者が多い東京と愛知を除く45道府県で40%を超え、東北を中心に10県では過半数を占める。秋田県は57.1%と6割に近付く。世帯主が75歳以上になると、東京を除く46道府県で20%超になる。

 国立社会保障・人口問題研究所は「既に高齢化している地方ではひとり暮らし世帯の増え方は弱まるが、都市部では今後、ひとり暮らしの若者が高齢化する。社会的孤立や日常生活支援などが課題になる」と指摘している。

 

私が、この中で注目したポイントは二つあります。

1.一人暮らしの若者が高齢化する

2.家族のいる人も含めた高齢世帯(世帯主が65歳以上の世帯)も増える

 

このポイントを踏まえて今後は不動産投資の戦略を練る必要があります。

 

1.については、都市部で増えるのは現在の単身世帯の若者が高齢化していく現象で、この単身世帯にも2つの層があると考えています。

1つ目は、収入はある程度あるけど趣味に力を入れたいとか自分の為にお金を使いたい人たち。この層に対しては、家賃が安ければよいというよりはある程度設備が充実してオシャレ感が必要。ある程度立地の良さも必要な高収入向け単身世帯と言えます。

2つ目は、非正規雇用などのとにかくお金がないので安い物件が欲しい層。多少狭くても安くて少しでも便利が良いところ。

 

2.については、マンションよりは戸建てになるのかなと思います。やはり、同じフロアにいるというのは、嫁に聞くとそれだけでプレッシャーらしく、せめて寝るところは別のフロアにしたいというのが多いようです。

都心部では、中々戸建てでそういった物件は難しいかもしれませんが、少し離れたところである程度生活の利便性を保てるエリアの戸建て投資は今後増えてきそうです。

 

今後増えていく単身世帯と老人と一緒に住むファミリー世帯。

 

単身狙いであれば、とにかく安い物件を購入して勝負するかグレードが高く長く住んでもらえる物件。

ただ、単身はOYOなどの参入で、今後同じところに長く住まない、定額で住む場所が変えられるといった物件も出てくるので、先手先手を打たないと知らんまに空室が埋まらない物件になっているケースも出てきそう。

 

老人と一緒に住むファミリー世帯を狙うならベットタウンでも利便性の良いところに家族5人くらいで住める戸建て

 

といった感じで、時代の変化が速いのでいつまでも同じ戦術は通用しない。差別化できない中途半端な物件は今後厳しい時代になるでしょう。

そう考えると今収益上がっていても一旦手放すというのも一つの戦略かなと思います。

 

 

TATERU、122棟の販売用不動産売却

日経新聞4月9日の記事より 

アパート開発のTATERUは販売用の不動産を売却すると発表した。東京都など4都市にある122棟の不動産が対象で、ほとんどが同社が開発したアパートという。売却額は非公表だが、「連結売上高の10%に相当する額以上」(同社)としており、80億円以上とみられる。売却に伴い、2019年12月期に約30億円の売却損を計上する。売却理由は「答えられない」(同社)としている。

東京都(58棟)のほか、愛知県(28棟)・大阪府(26棟)・福岡県(10棟)にある物件を売却する。総戸数は1092戸、土地面積は2万2260平方メートルに上る。売却先は非公表だが、資本関係や取引関係はないという。4月下旬から8月にかけ、3回にわけて物件を引き渡す。

同社は保有する資産の売却を進めている。3月には17年に子会社化した不動産投資コンサルティングのインベストオンラインの全持ち株を売却すると発表したほか、18年9月には東証マザーズ上場のGAテクノロジーズの保有する全株式を売却した。TATERUを巡っては18年8月に融資審査の書類を改ざんしていたことが明らかになり、預金残高の水増しといった350件の改ざんが見つかっていた。

 

知り合いの不動産業者も自社でアパート企画して建てていたのですが、新築アパートが融資つかずで売れんらしい。

保有していた物件を売却しないと資金繰りが成り立たんと言ってましたが、不動産業界、特に収益に特化していたというか、サラリーマン投資家をターゲットにしていた不動産業者はかなり厳しそう。

こういった時に太い客(資産家やお金持ち)を持っているところは強いですよね。

そんな私もヒーヒー言うてますが( ;∀;)

    

 

 

 

【今回の事件をモット知りたい方は】

fudousancom.hatenablog.com

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東証一部に上場しており、魑魅魍魎の不動産業界でも 比較的良心的ににやっていると思ってましたが、ここも融資書類の改ざんやってましたね。